2022北京最强买房攻略|110个板块的客不雅观不雅观不雅观不雅观不雅观不雅观不雅观不雅观不雅观不雅观不雅观不雅观不雅观不雅观不雅观不雅观比力

写在前面：
本文研讨时候用时长达一年，
研讨范围覆盖北京10个地区110个板块。
在充实客不雅观理性的根抵上，
挑选出代价暂未透支、
仍具有必定升值潜力的板块。
本文适用于普适性的需求，
力图简洁了然，
希望对您有必定的参考代价。
我们只买对的，不买贵的。

2022年房地产市场必定玄幻，
作为从业者，我们始终需要对市场连结畏敬；
作为客户，我们一样需要连结理性；
动辄大几百万上万万的花费，
以及建立美好家庭的愿望，
也希望终极都可以获得市场和房企的尊重。
Part One / 研讨布景

市场趋向1
全国房地产活动性危机慢慢消除，未来仍将作为支柱财富持久存在，将延续阐扬经济稳定器感化。
自今年下半年以来，整体市场成交走弱。近2~3个月，中心以及各地政府麋集发声，慢慢从政策端、生齿端、信贷端尽力支撑房地产挺过这个冬季，同时支撑房地产安康有序展开，建立行业自傲心。
比如甘肃、天津、武汉等放宽落户门坎，宁波以及东北三个省会城市政府初步发放人材购房补助，湖南、广东等公积金存款进步额度、放宽申请条件，深圳带头调低房地产存款利率等...

市场趋向2
研讨机构估量全国房地产商品房销售面积、投资/GDP比重今年见顶，并将久长难以打破，但一线、二线、三四线城市估量市场暗示分化较为明显：
①一线城市成交范围估量继续增加；
②二线城市分化态势延续，估量整体成交范围稳中有增；
③三四线城市市场范围估量高位回落。
城市间成交分化明显，一线城市凭仗其不竭增加的供地范围和源源不竭的生齿增量支持，成交范围仍将延续增加。北京作为一线城市的重要代表，城市安好度很是高，是稳增加的首要计谋按照地，具有较高的投资代价。

市场趋向3



数据来历：天朗数据库

北京房地产成交强势，在危险的边沿不竭试探，但政策性市场稳字当头。
北京2021年景交金额已经打破2016年历史高点，全年新房+二手房成交金额跨越1.4万亿元，新房不含保障房、共产房的全年景交金额跨越4200亿元。
从2021年7月初步，随着北京信贷收紧、严查仳离等多项办法公布，二手房成交收紧，紧接着就传递到新房市场。2021年10~12月二手房成交量仅保持在0.5万~1万套，而在客岁同期二手房成交量则保持在1.3万~2万套，和客岁同期相比不敷一半。
鄙人半年市场极速收紧的状态下，全年市场成交仍超越了2016年历史高点。这禁不住让我们斟酌，假定政府未出台政策抑制需求，北京能否将要到达一个新的布满危险的临界点？
我们不得而知。

Part Two / 研讨目标
北京市辖区范围散布较广，面积足足有1.64万平方千米，1个北京≈8.42个深圳≈2.5个上海≈2.2个广州≈1.4个天津。假如考试考试把北京东南西北各个板块在同一维度停止拉通比力，这个进程是很是烦琐的，难度也比力大。
由于北京房价总价门坎上升的越来越高，今朝刚需刚改客户底子是全城选房的状态。因此，板块间的排序就尤其重要，可以在买房时针对板块间质素停止更公道的比力和挑选。
本文将带您挖掘北京板块价格洼地，追求性价比更高的居住板块。希望购房者可以充实节俭6个钱包，省下钱来好好生活。
完全处置买房的三个痛点：性价比（省钱）！效力 （省事）！安心 （费心）！

Part Three / 研讨范围
本文按照行政分别、历史成交量及计划等身分，将北京朝阳区、海淀区、丰台区、石景山、门头沟区、昌平区、大兴区、通州区、顺义区、房山区10个地区110个板块的客不雅观质素停止了拉通梳理。



北京板块示诡计

Part Four / 研讨思绪
第一步：连系现状、计划利好身分（包括板块面积、修建风采、教育数目、交通情况等15个目标身分），对110个板块停止客不雅观质素赋分（现状分值、未来分值、差值）；
按照板块细分评级方式，将同能级板块归类，110个板块可归类为6个能级板块，已知前4个能级板块进入安好度较高；
第二步：按照各板块二手房均价不同，将同价格段板块归类，再停止差值（未来-现状）从大到小排序。若差值不异，则现状分值越高排序越靠前；
第三步：挑选同价格段内板块排名前50%、具有益好差值（差值≠0）且板块二手房价格相对更低的板块，同时板块现状能级需要位于前4能级；
第四步：挑选出财富+教育、教育+交通、交通+财富三个组合身分差值（未来-现状）排名前10%板块，同时取三个组合身分全集；
第五步：综合第三步、第四步功效，得出终极重点关注板块。
板块质素赋分是一切研讨的根抵，也是耗时最长的部分，前前后后历经约1年的时候。在这时代，对目标拔取、怀抱等各方面停止了屡次考试考试和优化，并力图穷尽汇集110个板块现状、未来计划，终极建立起公道的板块目标评价系统，也将这10个地区110个板块板块代价完全拉通排序。
此处省略板块能级细分评价方式等先容。在上述计较法式中，我主不雅观将财富、教育、交通三个身分作为购房时重点斟酌的身分，同时假定这三个身分的权重是不异的。实在分歧的购房者在买房时一定会发生分歧的需求和看法，由于每小我所关注身分的权重是分歧的，因此代价板块组成排序也将随之发生变化，这也就是常说的“仁者见仁，智者见智”。

Part Five / 研讨结论
话不多说，我们间接来看干货。
本文按照挑选法则，从10个地区110个板块中挑选出25个板块，全市东南西北标的目标都有散布。分区来看，包含通州区4个、大亦庄1个、朝阳区5个、顺义区3个、昌平区1个、海淀区4个、石景山区1个、丰台区3个、大兴区2个、房山区1个。
图示左上角表格对2021年各板块二手房均价所处的范围停止了分别。色块色彩越深，代表该板块的二手房均价越高。



图：机会板块挑选功效

1. 通州区重点关注板块：4个
①通州老城区（二手房4-5万/㎡）
②运河焦点区（二手房4-5万/㎡）
③运河北组团（二手房3-4万/㎡）
④运河东扩区（项目成交少少，室第用地管控）



图：通州区板块位置散布

通州区较为焦点的板块位置大部分上榜，可以说通州是北京未来展开的重点地区，利好开释最为集合、潜力最大。今朝受制于政策影响，作为北京房价管控最为严酷的地区，板块安好度高。随着各项计划行将在2025年前后落位，以及板块内新房供给增加，通州房价能够将迎来一轮抬升机会，二手房、新房都可以斟酌。
通州老城区板块是通州展开最成熟的地区，今朝医疗、教育、交通等配套资本底子已兑现，代价行将腾飞。但板块内今朝在售室第新房价格较高，户型及设置良莠不齐，去化暗示一般，购买时需要擦亮眼睛。板块二手房价格从阴跌到企稳，持久看有较大增加潜力。
运河焦点区板块以商务效力功用为主，板块仍在抓紧建立中，未来室第用地新增机会迷茫。在售新房项目以老项目为主，区位绝佳，但产物力不敢恭维，看新房的同时也可以多关注周边二手房项目。
运河东扩区板块是北京市政府地点地，以行政办公功用为主。周边以公务员家属楼自住房为主，严控新增供地，未来商品室第供给机会迷茫，但仍有居住用地预留，可持久延续关注。
运河北部组团板块首要承当居住功用，作为运河东扩区和焦点区的帮助居住功用区，将是未来通州副中心室第项目重点供给地区。其凭仗间隔市政府和焦点商务区较近的上风，未来板块潜力提升较大。但由于板块内通州殡仪馆仍未搬场（计划3年内实现地盘腾退搬场，已经发文），严重制约板块代价，同时也制约板块内二手房、新房成交。假如不在意间隔殡仪馆原址较近的上风，板块项目价格还是很适宜的。北京2022年一批次供地中就供给了一块，政府指导价在5.5万元/㎡，周边尾盘在售限竞房项目限均价5.2万元/㎡，该限竞房于2019年末开盘销售，至今仍未售罄。

2. 大亦稳重点关注板块：1个
① 台湖（二手房3-4万/㎡）



图：大亦庄板块位置散布

台湖板块交通便利（地铁17号线南段开通），门路毗连性强，待开辟地盘较多，具有承接城区外溢客户的根抵。从2013年头步，泰禾、万科等众多著名开辟商在此取地建立。板块为新兴展开地区，计划重点展开主题旅游、演艺文娱等财富，2020年被计划归入大亦庄范围。板块近年地盘热度较高，今朝板块借重北都城市副中心展开与亦庄新城建立，地区内轨道交通、财富等各项配套加速落地。近2年新增商品房以限竞房、共产房为主，遭到通州双限政策影响，在各项利好较多情况下，价格增加仍受限，但未来双限政策能够将面临必定松动。2021年末，在亦庄2022年地盘推介会上，亦庄经济开辟区开辟建立局的工作职员明白暗示：
“亦庄正在向市里申请，让在亦庄新城工作的职员可以在全部亦庄新城范围内购房，不必再履行通州的两重限购政策。”
至此以后，暂无其他官方消息，一切静待佳音。就今朝情况而言，板块价格平稳，刚需刚改客户可以斟酌。不晓得在政策细则出台后，市场能否会像客岁亦庄自力学区政策出台后一样灼热？

3. 朝阳区重点关注板块：5个
①亚运村（二手房8-9万/㎡）
②金盏（二手房7-8万/㎡，二手成交量较少）
③酒仙桥（二手房6-7万/㎡）
④四惠-百子湾（二手房6-7万/㎡）
⑤朝阳北路（二手房5-6万/㎡）



图：朝阳区板块位置散布

备注：①CBD焦点 ②CBD东 ③朝阳公园 ④四惠-百子湾 ⑤工体 ⑥国展-柳芳 ⑦太阳宫 ⑧霄云路
朝阳区五个板块显现间隔焦点财富位置较近的明显特点，很是有益于职住平衡。
金盏、朝阳北路板块近期新房潜伏供给较多，板块未来价格抬升速度能够较快。金盏板块新房项目多为2021年顶价获得，地盘成交楼面价较高，为了保证必定利润，很难做过量降价或优惠，开辟商也很难追求如虎添翼。朝阳北路板块潜伏供给项目为2021年北京三批次供地中紧临广渠路的郭家场地块，地块被连系体底价获得，可售室第楼面价约4.4万元/㎡，销售指导价6.98万元/㎡，周边品格较好次新房成交均价在5-5.5万元/㎡。地块大要率将排布刚需刚改类产物，同时开辟商为了提速回款，开盘能够会存在一轮让利，可以适当关注。
亚运村、酒仙桥、四惠-百子湾三个板块展开成熟，底子以二手房市场为主。这三个片区范围不小，大部分居住片区间隔轨道交通不是很便利，因此部分房产价格还在大部分客户的预期内，估量板块未来价格将延续平稳抬升。

4. 顺义区重点关注板块：3个
①中心别墅区（二手房6-7万/㎡）
②天竺空港（二手房4-5万/㎡）
③顺义新城（二手房3-4万/㎡）



图：顺义区板块位置散布

中心别墅区板块不用多说，改良客户首选。天竺空港板块指的是新国展、后沙峪连片地区，顺义新城板块指的是马坡地区。这两个板块与朝阳区、顺义城区板块交通毗连性强，是外溢客户集散地。板块新房二手房并存，市场所作充实，价格适中，有较大挑选范围。

5. 昌平区重点关注板块：1个
①回龙不雅观（二手房4-5万/㎡）



图：昌平区板块位置散布

回龙不雅观板块是昌平唯一上榜板块，早期有“都城睡城”之称，近年来受中关村财富外迁利好，产城平衡展开。2021年板块二手房增加势头迅猛，带有学区资本的次新二手房项目成交均价已经上涨至7万元/㎡+。板块未来财富机关、生活配套将进一步升级，将实现与海淀和昌平未来科学城互通互联，带动整体板块职住平衡展开。今朝板块在售多个新房项目，凭仗码农等客户超强的购买气力和项目组团推行才能，成交较为灼热。

6. 海淀区重点关注板块：4个
①中关村（二手房10万/㎡+）
②学院路（二手房9-10万/㎡）
③清河-西三旗（二手房7-8万/㎡）
④海淀北部新区（二手房5-6万/㎡）



图：海淀区板块位置散布

中关村、学院路板块随着昌平南延线、16号线、12号线的落位，以及北京北站的重新启用，丰富的生活配套、杰出的财富根抵、及生齿支持底子已兑现，焦点区位代价不成摆荡。两板块底子以二手房市场为主，可是今年学院路板块又将有新型共产房项目供给，小我产权比例90%，售价约10万元/㎡。该项目是高标准室第，位于东升镇京昌路四周，可以适当关注，最小户型能够也要125㎡，小户型大要率一房难求。
清河-西三旗板块作为京西北大型生活区，生齿密度高。板块除昌平线南延、19号线干线利好外，清河交通关键将承当越来越重要的感化。地区也将补足医疗短板，加上强势财富支持，该板块未来代价不成估量。
海淀北部新区板块散布范围较广，今朝处于财富先行阶段，根抵配套在慢慢跟上，地盘代价在快速上升期。板块未来将作为海淀重要的新增室第供给地区，比来推行灼热的永丰新房项目就在该板块内。

7. 石景山区重点关注板块：1个
①苹果园（二手房4-5万/㎡）



图：石景山板块位置散布

苹果园板块是石景山区重点成交和提升潜力最大的板块，板块受冬奥、新首钢地域建立，以及北辛安、西黄村等地域棚改搁浅、建立用地腾退及城市更新进程加速的利好身分影响，配套资本获得周全升级，可以有用改良城市界面，抖擞地区经济活力，安定提升板块代价。今朝板块内各范例住房供给充分，市场所作红海。板块价格有明显上限，冬奥后延续展开动力有待考量，但由于该板块仍将久长作为海淀外溢客户的首选地区，所以也很是值得关注。

8. 丰台区重点关注板块：3个
①丽泽商务区（二手房6-7万/㎡）
②洋桥（二手房6-7万/㎡）
③总部基地（二手房5-6万/㎡）



图：丰台区板块位置散布

丽泽商务区板块代价不用言表。板块定位是新兴金融功用区，地区未来将重点提升交通便当性和改良生态情况，将增强与金融街、CBD联络，展开成为南部城市地标。板块底子面没有题目，但购房时需关注微情况，部分地区存在拆迁难、进入性差等明显题目，对房产代价延续增值存在必定影响。
洋桥板块未来随着玉泉营物流集散地功用调剂以及14号线、19号线开通，板块交通会越发便当，城市界面将明显改良。板块内大量老故宅民区存在必定旧改机会，可以关注一些焦点位置的老旧小区。
总部基地板块属于中关村丰台园的一部分，是国家自立创新树模区重要组成部分。板块在继续安定和展开财富的根抵上，将调剂白盆窑等物流集散地功用，继续完善教育、交通等配套资本，不竭促进职住平衡。随开花乡三兄弟行将交房，板块也行将热烈起来。

9. 大兴区重点关注板块：2个
①瀛海（二手房5-6万/㎡）
②黄村（二手房4-5万/㎡）



图：大兴区板块位置散布

瀛海板块是近两年才依托旧宫与亦庄展开起来的，起步较晚，配套资本待完善。板块定位为亦庄新城合作配套小城镇，将建立国际一流智能网联驾驶创新中心和财富基地，财富支持力相对较强，但生活配套落位不敷。板块凭仗中海项目标热销，成交量价曾一度走高。2021年板块存量见底，未来半年供赐与共产房为主，有益于平抑价格。
黄村板块是大兴传统居住板块，焦点区已完全成熟，当地居民较多，享有生齿上风。随着各项计划落位，板块各项配套也将进一步补足，除了4号线外，远期计划仍将补充19号线、20号线等，轨道沿线项目将具有较大升值潜力。今朝板块内新房价格不高，可适当关注。

10. 房山区重点关注板块：1个
①长阳（二手房3-4万/㎡）



图：房山区板块位置散布

长阳板块指的是我们凡是了解的长阳、良乡大学城地区，这是房山区展开最成熟的板块，距城区交通连通性最强，板块代价最高。板块有较多著名开辟商拿地，室第集合度较高，生齿居住较为麋集。由于板块价格相对较低，是城区外溢生齿的首选，出行体验欠安。板块未来规规定位为科技金融创新转型展开树模区，将用财富支持起板块展开，在板块内实现职住平衡。计划很美好，落位能够仍需要一段时候。
以上就是叨叨对挑选出板块的客不雅观评价和了解。购房需求一视同仁，也欢迎研讨会商，可扫码增加微信公众号，背景相同。
公众号刚刚起步，以后将对北京各板块内的项目停止盘点和总结，感爱好的朋友可以延续关注叨叨~

-----------------------------

学院路就是学区不太好

2022了，还买啥屋子啊...催生就好！

[捂脸]哈哈 学区好 就不能是低估值板块啦

[捂脸]生活还要继续，年轻人还要安家上车嘛