我再说一次，不要公积金组合贷！

小白的购房之旅，路途坎坷，放在眼前总有那末几座大山难以跨越。

那是啥，在敲动你心？


切，还不是诸如：

我是选等额本息，还是等额本金呢？纯贸易存款呢，还是公积金组合贷呢？


关于前者，我早就撰文写了《求求你们不要再纠结还贷题目了》。

而公积金组合贷，却仍然似乎紧箍咒一般，牢牢地缠绕着无数人，无数酬报了这组合贷，前仆后继，要否则对不起本人历尽艰辛交了那末久的公积金。

公积金省钱吗？

固然省钱。究竟利率摆在这，低至首套房3.25%。


今朝首套贸易存款首套大要在5%，LPR+30bp高低。


两者一对照，公积金足足低了一半有多。你说不引诱，那是不成能的。


很多人在买房这件事上，都是希望一分一毫算计得清清楚楚，翻来覆去去诘问哪个银行房贷利率最低，哪类方式最低，利率能低5个bp，他们可以两眼发光般像是捡到大宝贝。

但是这个所谓的宝贝，不外封顶最多一百万。

绝不夸大地说，你对一百万的态度，就是你对公积金存款的态度。


而这个一百万，是夫妻双方合并换来的，一人申请，现实只要60w。

没错，换一只单身狗而论，你刚强公积金，实在就是跪舔60w。

这还是2015年10月后的政策。

在这之前，一人只要50w，夫妻合计只要80w。五年都要曩昔了，公积金也不外是每人涨了10w而已，约合20%涨幅，相信我，未来也不会大涨幅。

可是房价却是足足翻倍了！


你曩昔买一套屋子200w，可以申请80w夫妻联名公积金，占七成存款140w里面大头，57.1%。


但现在这套屋子400w，可以申请100w夫妻联名公积金，占七成存款280w里面小头，35.7%。

未来假定这套屋子800w了，可以申请120w夫妻联名公积金，占七成存款560w小小头，21.4%。


公积金的边沿功效是逐级递加的。


原本就是蚊子肉，然后越来越像蚊子折翅断脚后的肉。


但你分分钟会给这折断同党断胳膊断腿的蚊子拖死你全部房贷利用效力。

还不如一巴掌拍死了省事。


当一小我可以从全局去建立楼市思维的时辰，他就不会仅仅在意这一百、几十万的小存款了，这个时辰，才叫做真正踏入房产投资的门坎。（留意，没看到这个夸大房产投资，就别往下看了，省得你们难过。）


列位，万万别拣了芝麻丢了西瓜。

还是渐渐捋清楚吧。

再次夸大，公积金存款确切省钱。能省大大都人肉眼可见的钱。

现在来看看究竟是怎样个肉眼可见的省钱。

我们已经晓得了等额本息要永久优于等额本金，不懂往上拉文再看。


那末公积金存款自然是优选等额本息还款的了，这个不做赘言。

广州今朝只要一手房可以做公积金三十年存款（开辟商愿意做的条件），那我们以夫妻100w计较，分袂以3.25%和5%计较公积金存款和贸易存款等额本息，大要可得列表：




其中公积金利息三十年合计56.67w。

而贸易存款三十年利息合计93.25w。

两者93.25-56.67=36.58w。

哇靠，你们要飞腾了！


新房三十年公积金存款居然能省下36w元利息，兄弟姐妹，何乐不为。

但是这个总利息条件是你三十年内不竭不提早还款。

而按照一套新房，今朝两年等收楼，出证一个月到一年皆不等，那加上新证两年限售限析产，我们就大略以为最少持有五年，五年才是一个投资新房的最底子的小周期。


我们可再得一列表：



这意味着你买新房，五年，一百万的公积金存款比一百万的贸易存款，节省了8.6w。


摊分下来约即是1.72%的年化收益率，还是比余额宝要好的。


这就是蚊子肉。你说蚊子肉也是肉，我也没法回嘴。


但你为了这蚊子肉，你晓得损失了几多吗？


你两夫妻联名买新房，联名用公积金存款，联名毁掉了首贷资历，联名放弃了腾名额。自2019年，广州公积金存款记录也将作为房贷记录，补录上征信。

在这个本应置换的能够会如火如荼的五年时代，一个公积金存款，毁掉你能够的翻身机会。


而这也仅仅是建立在房贷利率是5%这样的历史相对颠峰之下。


商贷利率越下行，公积金存款省得越少，意味着越贵。

这是新房肉眼可见的省钱。牺牲的是五年以上的绑缚，你们析产脱身不得，置换难度系数增加很多。


那二手房又若何呢？


二手房公积金存款也是肉眼可见的省钱，但这是建立在更大的买卖牺牲之上的，最初再表。


广州公积金中心对二手房公积金存款要求：

• 分歧一手，二手最多20年，楼龄+存款年限不跨越40年；
  
• 存款人年数+存款年限，男性不跨越65岁，女性不跨越60岁；
  
• 家庭第三套屋子不予存款；
  
• 每人/家庭仅能利用两次公积金存款。
  

还是以今朝3.25%公积金二十年存款100w、首套贸易贷三十年5%计较（公积金存款20年的同时，贸易银行可以存款30年），可得下表：



公积金着数吗？

在整整三十年的工夫里，这意味着公积金存款可以丰年化14%的收益，只要当你有高于此的理财收益时辰，贸易三十年存款才显得更划算。

我们把贸易存款下降到4.65%（当前LPR）来再算一遍。



公积金存款年化收益照旧有10%，天下仍然很美好。

当这套二手房五年期你要截断大概卖房的时辰，那跟三十年有何分歧，请看下图：



这个图表看起来更是诱人，五年期截断，三十年等额本息跟公积金存款二十年等额本息相比：

即使在LPR不加点，即4.65%的利率，后者比公积金差额内部收益约即是53%的回报才能保本。

假如是当下5%的利率，意味着后者比公积金差额收益必须81%的回报才能保本。


只要你买二手房，想在五年期内兜售屋子，只要利率还没有强势下跌到4.65%以致更低，大概是回到之前基准利率85折水平，不管怎样看，公积金存款都是肉眼可见的最优解。

既然数学上都赤裸裸剖了然公积金组合贷是省钱的了，那为什么星佬你题目还要如此标新创新，大放厥词？


居然不倡议我们公积金组合贷！


你丫的是欠揍对吧，阻住大师省钱兴盛么？！


非也非也。

我已经很明大白白地说了：公积金存款确切是肉眼可见的省钱。


但那只对一无所知的小白，垫垫脚只为买一套房去省点数字上的钱而已。


就房产投资而言，出格是希望可以有用力地用好我们每一分首付资金的人来说，公积金就是个鸡肋。


它省钱，但省的不外都是小钱，出格是房价越来越高确当下。


而肉眼不偏见的背后的耗钱不省事，才是小白们常常疏忽看不见的。

我们不要为了区区一百万存款蝇头小利，就放弃了一整片森林。


公积金组合存款实在很贵的，但这个贵很隐形，非专业投资者，不易发现。

上文说到广州对二手房公积金存款有更刻薄的要求，实在还隐藏了几条：

• 公积金中心对买卖屋子的评价价只认中心系统；
  
• 组合贷的银行也大多只能承受这个系统评价价；
  
• 这系统评价价堪比税局备案价，必须递件才知；
  
• 公积金中心签约后必须监管解冻首付款的九成。
  

这最间接结果就是根绝更多资金不多的朋友没法垫垫脚上车到更好的屋子了。


公积金中心系统评价价常常是偏低的，以致有能够比你屋子的市场成交价更低，而银行评价一旦出格高评，中心就会认定你存在高评买卖，审批欠亨过（即使究竟上你这是实在成交价）。


这常常发生在市场初步灼热，成交一套紧接一套，价格上涨而评价价没跟上的情况下。而公积金中心的评价系统更新又要比银行+评价公司的组合更来得缓慢。


活该。

更活该的是，这个系统评价价只能在你网签后去中心递件才能获知，若不幸你的屋子近期成交过快，价格上涨，公积金中心的评价价远没跟上，那你就晦气了。

你只能退返来重新变动网签条约，重新走流程，你的现实首付要增加了。你的上家能够由于组合贷耽搁了他的置换计划，大概是由于首付款需要监管9成，卖家不能提早急用部分金钱而发飙了。

你一切买卖的折腾实在都是烧钱的。


而且我们再次夸大，绝对不倡议买房下两小我的名字，夫妻为了到达满额100w存款，而必须逼迫两小我申请公积金存款，从而逼迫下两小我名字。这城市为后续置换屋子埋下隐患。

即即是新征信下，共借人也有能够上征信记录，但是今朝来看，仍然没实现，也能够不上溯，但你一旦自动为了一百万用了夫妻公积金存款，那立即就会上征信，而你要置换屋子，都将会徒添更多懊恼。

那最初的题目了，公积金到底合适什么人呢？


纯公积金存款在广州也买不到什么屋子，而别以为你只买一个200w高低的屋子，公积金存款占比大，那不用白不用了吧。


我们倡议，能不能用还是不要用，我们经过银行内部评价，常常可以做到200w的屋子现实首付低于三成的能够，公积金将一切成为泡沫。省下今朝手上的钱，比省未来的钱的更有代价。

公积金最好的做法有且只要一个：


那就是申请贸易存款买房以后，去申请全额提取。

拿着现金，即是你手上又多了钱。而你公积金账户，又会延续的每月入账。

这样不香吗？

用得着为了区区一百万存款去断两人后路？

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总结下来，贸易贷来钱快，低首付，由于你买房是为了炒房，底子不筹算持久持有，所以公积金低利息对你没有用。
这都是建立在房价继续暴涨的根抵上，作者加油

前言不搭后语，逻辑冲突。一边说等额本息优于等额本金，一边假定要提早还贷，就问你假如筹算5年内还清，那这5年里是选多还利息的等额本息，还是多还本金的等额本金。

青光眼吧

通篇不晓得在说什么，毫无逻辑，就为了不幸的流量？

今后房价翻倍是肉眼可见的吗

可以。

是。

得出来结论公积金弊大于利，公积金是蝇头小利了？

公积金住房存款占全部住房存款比例20-28%，除了专业炒房的[不是他不想用，压根用不了]，你算的表格银行的客户司理算的门门清。没有住房公积金存款外支持楼市的底层，楼市还转的动吗，不用公积金存款，全数按照贸易银行存款，银行有这么多放贷目标吗[斟酌]